辛普森一家电影版解析：家庭与幽默的完美结合

　　物业前介工程师基本功

　　从客户和成本角度“物业前期介入关注要点和设备选型”实战课程

　　物业管理的前期介入是物业企业如何把长期直接面对客户时清晰了解到的客户实际感受与需求，通过在公共配套设施和设备的直接管理与维护中，积累的大量案例和遗留问题的解决中，系统性、前瞻性向发展商提出合理化建议和实施方案，这是一项具有较高应用价值的专项业务。

　　然而，在很多物业的开发建设中，建设单位虽然邀请了物业企业参与了前期介入工作，因物业公司的关注点出现偏差和专业度的欠缺令产权单位和发展商不满意，前期介入工作中的实际效果违背初衷。

　　物业公司在不同业态物业的开发建设中，如何与发展商融洽协作，运用好前期介入三个阶段的工作特点，发挥物业公司优势，在新项目开发建设阶段开发环节的有效参与，将物业公司具备的后期管理经验与优势延伸到工程开发环节，尽可能减少问题发生，达到展现品质、凸显卖点把遗憾和遗留问题减少到最低点。

　　物业企业在前期接入的实际工作中面对的地产业务部门的重视程度问题、委派人员的工作成本问题、专业度话语权和协商机制等问题，面对的这些难点标杆企业是如何通过内部市场化协议来加以约定和解决的？标杆企业在实际工作中是如何操作和实施的？

　　杨燕玺老师将通过大量的案例和数据给大家拨开迷雾，找到应用实施的方法。

杨燕玺老师

　　中物协2011年“物业服务企业资深经理人“

　　万科物业”黑带“培训讲师

　　北京万科物业工作 16年，任总工程师，退休后又返聘两年

　　现任某一级资质物业企业常务副总经理

　　从事五星级涉外酒店、甲级写字楼、北京万科物业总工等工作47年

　　曾兼任不同业态物业项目第一负责人、参与ISO 体系认证和内审、业委会成立等工作

　　培训风格独特，课程结构严谨务实，始终关注学员实际需求，培训紧扣主题，擅长将理论知识与实操经验有机结合，给学员实际工作予指导与启发，风趣幽默、言辞犀利、富于哲理、案例丰富、全场互动、答疑解惑、课堂气氛活跃，深受学员欢迎。

课程大纲

　　第一部份如何从客户和成本角度做好物业前期介入与设备选型

　　一、如何提升物业公司前期介入话语权是前期介入的关键

　　1、地产公司整体对物业公司前期介入工作的重视程度

　　2、物业公司前期介入专业能力如何体现，与地产公司强力部门沟通技巧

辛普森一家电影版解析：家庭与幽默的完美结合

　　3、地产公司与物业公司之间的委托协议与费用（介绍协议范本与案例）

　　二、居住类物业和商业物业前期介入中物业公司不同关注点的“十问”

　　1、住区围墙的设置是否取得物业公司的认可

　　2、小区入口（包括人行、车行和地库）的数量是否取得物业公司同意

　　3、各地块、各交付期车位配比是否取得物业认同

　　4、客服接待前台是否位于首期交付区域

　　5、物业用房是否与住宅分期交付同步

　　6、员工宿舍是否位于地上

　　7、物业监控中心的位置是否取得物业公司的认可

　　8、垃圾中转站是否位于红线内（夏季）最下风口、靠近园区出入口位置

　　9、对于单车使用普及的城市，是否根据项目客户需求配置满足需求的单车存放处

　　10、园区是否根据客户需求设立室外集中活动场地，活动区域是否对周边业户居住影响为最小

　　11、物业公司给地产公司《前期介入》中意见采纳30%的考核评价内容解析

　　三、新项目对客展现品质与特色竞争点——社区出入口

　　1、突出软景效果，展现硬景特色的设计要点

　　2、体现社区第一印象的人车分流，解析社区出入口12项模块细化设计清单

　　3、标准化四类部品中不同风格设计方案

　　4、从后期物业管理便利性和管理成本控制社区主次出入口设置原则，安防智能化配置清单，岗亭设置风格等

　　5、案例：社区出入口开放与封闭的几种形式

　　6、标准化住区与城市界面交通安全环境要点等

　　四、住区人车分流品质感体现与停车场前期介入要点

　　1、对社区停车场六大因素分析，确定一个入口+三个位置

　　2、停车场前期规划设计布局，解析地下停车场自然采光节能、停车桥、敞开式（半地下）停车场等效果的对比与利弊分析

　　3、前期介入对小区内交通规划要点分析

　　4、不同业态车位配比参数

　　5、详述高、中、低不同档次社区停车场管理系统安防智能化配置建议与案例

　　五、物业管理用房

　　1、各地法规对物业管理用房的规定及物业管理用房的权属

　　2、在设计阶段就应解决好物业管理用房的规划与设计布局

　　3、通过案例解析物业客户前台、办公用房、库房、业委会与警务工作站用房布局与装修标准

　　4、从后期降低物业管理岗位设置和便利性确保在建设期做好“消防、安防与服务功能三合一“

　　六、社区取水点、垃圾分类与绿化管理

　　1、社区垃圾房的不同作用与设置地点选择

　　2、园区、单元与楼内垃圾桶的设置标准

　　3、垃圾减量与垃圾分类

　　4、园区、高层住宅楼内、地下车库。地下空间保洁取水点问题的解决

　　5、推荐几款高端物业垃圾房、垃圾桶、保洁取水点、保洁工作间设置案例，体现品质感

　　七、居住物业卖点是空调还是电梯

　　1、物业公司前期介入对有机房、无机房、小机房电梯选型与节能关注点

　　2、在设计与施工阶段消除电梯噪音传导途径，从源头避免业主对电梯噪音的投诉

　　3、从设计施工阶段解决好电梯底坑的排水与渗漏问题

　　4、电梯安防与“五方对讲“设置的重要性

　　5、前期介入阶段必须考虑与解决好空调室外机位置/尺寸/回风问题

　　八、太阳能与中水设施的应用利弊分析

　　1、对太阳能集中集热 — 集中储热辅热系统；集中集热 — 分户储热辅热系统；分户集热 — 分户储热辅热系统利弊分析，破解运营使用与收费难题

　　2、高层住宅楼太阳能热水系统设置技巧与方法

　　3、社区自备中水系统的应用与回收利用要点

　　4、太阳能热水系统与社区自备中水设施运营与计费要点

　　九、社区商业配套设施与住区安防

　　1、住区配套商业街的特点与配套商业的定位

　　2、小区配套底商的附属设施隔油池、烟尘净化装置的必要性

　　3、住区配套商业位置与住区出入口开放设计，重视解决商业安防设施与围合的封闭

　　十、各类设备选型综合对比分析

　　1、不同业态在开发报建时采用何种（高压）供电方式便于后期物业管理维护成本降低

　　2、不同类型楼宇供水方式利弊解析，新建项目采用何种二次加压供水方式节能和维护成本最佳

　　3、不同类型中央空调机组购置成本对比，应配备那类空调能降低维护成本，达到使用便利性

　　4、采用水源热泵技术的综合分析和使用效果，地采暖的应用要点

　　5、高端居住项目采用“恒温、恒湿”作为销售卖点的潜在风险与维护成本

　　6、高层住宅如何把太阳能热水设施合理设计与布局，减少存在的“鸡肋”问题

　　7、自用自备“中水”设施如何规划设置，才能解决发展商投入建设后物业公司又用不起的怪像

　　8、新建物业采用何种形式的电梯，降低建安成本，便于物业后期管理维护，规避风险

　　9、北方地区地下车库、地下空间消防管线风险规避、车库通风与节能方式

　　第二部分：写字楼/公寓/商业综合体前期介入与设备选型

　　一、写字楼/公寓/商业综合体前期介“十问“

　　1、写字楼/公寓/商业综合体安全防范设计是否取得物业认可

　　2、写字楼/公寓/商业综合体车位配比及交通设计是否取得物业公司商榷

　　3、写字楼/公寓/商业综合体物业管理用房设置是否取得物业公司认同意

　　4、综合体物业中控室、监控室的设计布局是否邀请物业公司参

　　5、写字楼/公寓/商业综合体给排水系统设备设施的配置方式是邀请物业公司参与

　　6、写字楼/商业综合体供配电系统设备设施配置状况是否约请物业公司参与

　　7、写字楼/商业综合体制冷、供暖系统设备设施配置状况是否取得物业公司认可

　　8、写字楼/公寓/商业综合体设备设施选用中节能与计量方面有哪些考虑

　　9、写字楼/公寓/商业综合体应配备哪些配套设施

　　10、写字楼/商业综合体垃圾处理设备设施配置应满足哪些条件，楼层内是否设置清洁间

　　二、写字楼/公寓/酒店/商业综合体大、小物业的权责利分割

　　由于项目非单一业主，业权分散，在未来管理过程中有可能将出现管理分散，大、小物业并存的现象。为了保证项目的整体定位及品质，必须在项目规划建设阶段就把综合体内不同业态的客户需求特点，管理服务的细节中的硬件设备设施配套、分界点、能源计量问题规划好！使后期的物业管理能够总体把控大、小物业界面划分，将项目的整体品质展现在客户和股东方面前。多业态的统一及差异化管理，合理调节设备运行，确保设备最优运行及运行效率最大化，以满足本项目不同业态间的差异调节及项目相对统一的管理品质。

　　三、写字楼/公寓/酒店/商业综合体设备设施选型

　　1、不同业态安全安防设施的配置与楼宇自控设施的应用

　　2、优化地下车库的建安成本，规划好地下车库的行车动线、业态占比和出入口

　　3、介绍几种综合体地下车库行车动线案例，启发参训学员设计规划思路

　　3、分析中央空调与VRV空调的特点与选用

　　4、写字楼/商业电梯的选型与数量配置，写字楼电梯的分区

辛普森一家电影版解析：家庭与幽默的完美结合